Kartka na klatce schodowej: „przegląd instalacji elektrycznej w lokalach, prosimy o udostępnienie mieszkania”. Zaraz potem pytania. Czy to obowiązkowe? Kto za to płaci? A jeśli wynajmuję mieszkanie albo w nim tylko mieszkam? Odpowiedzi są w kilku ustawach naraz, dlatego zebraliśmy je w jednym miejscu. O domu jednorodzinnym piszemy osobno w poradniku przegląd elektryczny domu co 5 lat.
Czy przegląd instalacji elektrycznej w mieszkaniu jest obowiązkowy?
Tak, ale to obowiązek budynku, nie pojedynczego mieszkania. Art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego mówi, że obiekty budowlane poddaje się kontroli co najmniej raz na 5 lat, a kontrola obejmuje też badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej: połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniem, oporności izolacji i uziemień. Obowiązek ma „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego”.
W bloku albo kamienicy obiektem jest cały budynek. Kontrolę zleca więc wspólnota mieszkaniowa (przez zarząd albo zarządcę) albo spółdzielnia. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego pisze wprost, że odpowiada za nią właściciel lub zarządca obiektu, „a nie właściciel lub najemca lokalu”.
Prawo budowlane mówi o całym obiekcie, a obiekt to budynek „wraz z instalacjami” (art. 3 pkt 1). Dlatego wspólnota albo spółdzielnia może objąć przeglądem także obwody w mieszkaniach i poprosić o dostęp do lokali. Przykład ze Szczecina: SM „Kolejarz” we wrześniu 2026 r. publikowała harmonogramy prac kontrolno-pomiarowych instalacji elektrycznych według adresów budynków, zwykle w godzinach 17:00-20:00, część oznaczoną jako „II terminy”.
Kto za co odpowiada: wspólnota, spółdzielnia, właściciel, najemca
W ostatniej kolumnie jest przepis, na który można się powołać.
| Kto | Co musi | Skąd to wynika |
|---|---|---|
| Wspólnota (zarząd albo zarządca) | zlecić kontrolę budynku co najmniej raz na 5 lat, przechowywać protokoły w książce obiektu | art. 62 ust. 1 pkt 2, art. 60b, art. 64 ust. 3 Prawa budowlanego; art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali |
| Spółdzielnia | to samo dla budynków, którymi zarządza; może przeglądać wyposażenie techniczne lokali | art. 62 Prawa budowlanego; art. 27 ust. 2 i art. 6¹ ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych |
| Właściciel mieszkania | utrzymywać lokal w należytym stanie, płacić swój udział w kosztach zarządu, udostępnić lokal na przegląd | art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali; art. 4 i 6¹ ustawy o spółdzielniach |
| Wynajmujący | zapewnić sprawną instalację, naprawiać i wymieniać instalację elektryczną (bez osprzętu) | art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów; art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego |
| Najemca | dbać o osprzęt i zabezpieczenia, drobne naprawy, udostępnić lokal na przegląd w ustalonym terminie | art. 6b ust. 2 pkt 5 i art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów; art. 681 Kodeksu cywilnego |
Przy najmie prywatnym podział między wynajmującym a najemcą może zmienić umowa (art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów). W mieszkaniach z zasobu publicznego, np. komunalnych, takiej możliwości nie ma.
Kto płaci za przegląd instalacji elektrycznej w bloku?
Ustawa nie rozstrzyga tego do końca.
- Części wspólne (instalacja na klatkach, w piwnicach, oświetlenie, główne linie zasilające) to koszt utrzymania nieruchomości wspólnej. Płacą wszyscy właściciele według udziałów (art. 12 ust. 2 i art. 14 ustawy o własności lokali), a w spółdzielni idzie to w opłatach (art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
- Obwody w mieszkaniu służą tylko jednemu lokalowi. Właściciel ponosi wydatki na utrzymanie swojego lokalu (art. 13 ust. 1), ale żaden przepis nie mówi wprost, kto płaci za ich pomiar przy kontroli budynku. We wspólnocie zależy to od uchwał właścicieli, w spółdzielni od statutu i regulaminu rozliczeń.
Jeśli przychodzi osobny rachunek za pomiary w mieszkaniu, warto poprosić zarządcę o uchwałę albo zapis regulaminu, z którego to wynika.
Gdzie kończy się instalacja wspólna, a zaczyna instalacja lokalu?
Ustawa o własności lokali daje tylko ogólną regułę: do nieruchomości wspólnej należą części budynku i urządzenia, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” (art. 3 ust. 2). Nie ma przepisu, który wskazuje licznik albo rozdzielnicę w mieszkaniu jako granicę.
Obwody od rozdzielnicy w przedpokoju służą tylko jednemu mieszkaniu, a pion zasilający kilka mieszkań i instalacja na klatce służą wszystkim. Gdzie dokładnie biegnie granica przy liczniku, ustawa nie przesądza. Jak jest w konkretnym budynku, widać w dokumentacji budynku albo w uchwale wspólnoty.
Czy muszę wpuścić elektryka do mieszkania?
To zależy od tego, kto prosi i na jakiej podstawie.
| Sytuacja | Czy trzeba wpuścić | Przepis |
|---|---|---|
| Mieszkanie w zasobach spółdzielni | tak, na okresowy przegląd wyposażenia technicznego, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu | art. 6¹ ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych |
| Odrębna własność we wspólnocie | przepis każe wpuścić zarząd na konserwację, remont albo usunięcie awarii w nieruchomości wspólnej; przeglądu nie wymienia wprost | art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali |
| Najemca | tak, wynajmującego, na okresowy przegląd stanu i wyposażenia technicznego, po ustaleniu terminu | art. 10 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Awaria (np. zwarcie, dym, iskrzenie) | niezwłocznie; gdy nikogo nie ma albo ktoś odmawia, spółdzielnia (a wobec najemcy właściciel) może wejść w obecności policji | art. 6¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach; art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów |
Jeśli termin nie pasuje, wystarczy zadzwonić do zarządcy i umówić inny. Spółdzielnia z przykładu ze Szczecina publikowała też harmonogramy z drugimi terminami.
Co, gdy ktoś nie wpuści elektryka?
Bez awarii ani wspólnota, ani spółdzielnia nie może wejść do mieszkania na siłę. Przy uporczywej odmowie zostaje pozew o nakazanie udostępnienia lokalu. Tak było w sprawie przed Sądem Okręgowym w Szczecinie: spółdzielnia wygrała z członkiem, który nie wpuszczał jej na okresowy przegląd szczelności instalacji gazowej (wyrok z 4.03.2014, II Ca 398/13). Sąd oparł się na art. 6¹ ust. 3 pkt 1, a ten przepis mówi ogólnie o przeglądzie stanu wyposażenia technicznego lokalu, nie tylko o gazie.
Starsze poradniki powołują się jeszcze na rozporządzenie MSWiA z 1999 r. o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (§ 18 o użytkowaniu instalacji elektrycznej w lokalu i udostępnianiu lokalu). W ISAP ma ono dziś status „uznany za uchylony” (oznaczenie z 21 września 2026 r.), więc podstawą są przepisy z tabeli wyżej.
Mieszkanie na wynajem: obowiązki wynajmującego i najemcy
Okresowa kontrola budynku i tak należy do zarządcy. Wynajmujący ma jednak własne obowiązki wobec najemcy:
- zapewnić sprawne działanie instalacji, także elektrycznej (art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów),
- naprawiać i wymieniać wewnętrzną instalację elektryczną, z wyjątkiem osprzętu, na przykład gniazdek i łączników (art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. a),
- wydać i utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego).
Najemca dba o osprzęt i zabezpieczenia instalacji, ale nie wymienia przewodów (art. 6b ust. 2 pkt 5), robi drobne naprawy (art. 681 Kodeksu cywilnego) i niezwłocznie zgłasza wynajmującemu potrzebę większych napraw (art. 666 § 2). Jeśli wynajmujący nie naprawi tego, co do niego należy, najemca może wyznaczyć mu termin, a po jego upływie zlecić naprawę na koszt wynajmującego (art. 663).
Przed wydaniem lokalu strony sporządzają protokół stanu technicznego instalacji i urządzeń (art. 6c). To protokół zdawczo-odbiorczy, nie protokół z pomiarów. Dowodem, że instalacja jest sprawna, są pomiary zamówione przed podpisaniem umowy, z protokołem dołączonym do dokumentów najmu. Żaden przepis tego nie wymaga, ale przy sporze o awarię albo szkodę to najprostszy dowód.
Sprzedaż mieszkania: czy potrzebny jest protokół?
Nie. Przy sprzedaży i najmie przekazuje się świadectwo charakterystyki energetycznej (art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Protokołu z pomiarów elektrycznych nie wymaga żaden przepis. Kupujący może jednak o niego poprosić. Przed zamówieniem własnych pomiarów warto zapytać zarządcę o protokół z ostatniej kontroli budynku, mógł już obejmować mieszkanie. Co powinien zawierać dobry protokół, opisujemy w poradniku protokół z pomiarów elektrycznych.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie było w przeglądzie?
Dla budynku wielorodzinnego prowadzi się książkę obiektu budowlanego (art. 60b Prawa budowlanego), dziś prowadzoną elektronicznie w systemie c-KOB. Osoba, która robiła kontrolę, wpisuje ją do książki w ciągu 7 dni (art. 62b), a protokół dołącza się do książki (art. 64 ust. 3). Protokół musi określać zakres kontroli (art. 62a), więc widać w nim, czy obejmował lokale.
Każdy właściciel lokalu we wspólnocie ma prawo kontrolować działalność zarządu (art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali). Członek spółdzielni może żądać kopii umów zawieranych przez spółdzielnię (art. 8¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Wystarczy krótki mail albo pismo:
Proszę o informację, kiedy była ostatnia okresowa kontrola instalacji elektrycznej budynku przy ul. … (art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego), czy obejmowała lokal nr … i jakie były zalecenia dla tego lokalu. Proszę o udostępnienie protokołu do wglądu albo o jego kopię w części dotyczącej mojego lokalu.
Sąsiad przerobił instalację. Co można zrobić?
Art. 62 ust. 1 pkt 4a Prawa budowlanego przewiduje dodatkową kontrolę, gdy mieszkańcy zgłoszą, że ktoś bez technicznej ani użytkowej potrzeby ingerował w budynek, na przykład przerobił instalację, albo dopuścił się innych naruszeń, przez które budynek nie jest utrzymany w należytym stanie technicznym (art. 5 ust. 2). Zarządca musi przeprowadzić taką kontrolę w ciągu 3 dni od otrzymania zgłoszenia (art. 62 ust. 2a). Zgłoszenie najlepiej złożyć na piśmie i zachować kopię.
Co elektryk sprawdza w mieszkaniu?
W mieszkaniu przegląd trwa zwykle około 2 godzin. Elektryk ogląda rozdzielnicę i osprzęt, a potem mierzy:
- ciągłość przewodów ochronnych (na przykład czy bolec w gniazdku jest połączony przewodem ochronnym aż z rozdzielnicą),
- rezystancję izolacji każdego obwodu,
- impedancję pętli zwarcia, od której zależy skuteczność ochrony przeciwporażeniowej (czy przy zwarciu na przewód ochronny albo obudowę zabezpieczenie wyłączy prąd w wymaganym czasie),
- działanie wyłączników różnicowoprądowych.
Przy pomiarze izolacji obwody są na chwilę wyłączane, więc warto wcześniej wyłączyć komputer i zapisać ustawienia urządzeń. Wyniki trafiają do protokołu z podpisem osoby, która robiła kontrolę (art. 62a). Kontrolę instalacji elektrycznej może robić osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności albo z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją, czyli elektryk ze świadectwem grupy 1 D (art. 62 ust. 4 i 5 Prawa budowlanego).
Brak przeglądu może mieć znaczenie przy szkodzie, ale warunki zależą od konkretnej polisy. Zestawienie zapisów kilku ubezpieczycieli jest w poradniku pomiary elektryczne a ubezpieczenie domu.
Ile kosztują pomiary elektryczne mieszkania?
Jeśli przegląd budynku robi zarządca, rozlicza go według zasad opisanych wyżej: w kosztach zarządu, w opłatach albo według uchwały. Własne pomiary zamawia się wtedy, gdy protokół jest potrzebny tylko dla siebie: przed wynajmem, sprzedażą, po remoncie, po zalaniu albo gdy coś zaczyna wybijać.
| Pomiary w Steramo | Cena |
|---|---|
| Mieszkanie do 60 m² (do 10 obwodów), zamówienie do 31.12.2026 | od 449 zł |
| Mieszkanie do 60 m², zamówienie od 1.01.2027 | od 490 zł |
| Mieszkanie 60-100 m² (do 16 obwodów), zamówienie do 31.12.2026 | od 690 zł |
| Mieszkanie 60-100 m², zamówienie od 1.01.2027 | od 750 zł |
| Mieszkanie ponad 100 m² albo z ogrzewaniem elektrycznym (do 20 obwodów), zamówienie do 31.12.2026 | od 1 290 zł |
| Mieszkanie ponad 100 m² albo z ogrzewaniem elektrycznym, zamówienie od 1.01.2027 | od 1 490 zł |
| Każdy obwód ponad limit pakietu | 40 zł |
| Dodatkowa rozdzielnica | 150 zł |
| Dojazd w Szczecinie i gminie Dobra | w cenie |
| Dojazd poza nimi | 4 zł za km w jedną stronę |
Dokładną cenę podajemy przed przyjazdem, po zdjęciu rozdzielnicy, i na miejscu się nie zmienia. Protokół PDF wysyłamy mailem w ciągu 2 dni roboczych, papierowy z podpisem przekazujemy albo wysyłamy pocztą. Jak liczą inne firmy, porównujemy w artykule ile kosztują pomiary elektryczne.
Źródła
- Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, art. 3 pkt 1, art. 5 ust. 2, art. 60b, 60h, 62 ust. 1 pkt 2 i 4a, ust. 2a, 4 i 5, art. 62a, 62b, 64 ust. 3; t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 (art. 64 ust. 3 w brzmieniu z Dz.U. 2026 poz. 605) - isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 2, art. 13, 14, 29; t.j. Dz.U. 2026 poz. 232 - isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 4, 6¹, 8¹, 27; t.j. Dz.U. 2026 poz. 889 - isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6a-6c, 6f, 10; t.j. Dz.U. 2023 poz. 725 - isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 662, 663, 666, 681; t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 - isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, art. 11; t.j. Dz.U. 2024 poz. 101 - isap.sejm.gov.pl
- Rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, Dz.U. 1999 nr 74 poz. 836, status „uznany za uchylony” w ISAP - isap.sejm.gov.pl
- GUNB, „Kontrole stanu technicznego obiektów” - gov.pl
- Sąd Okręgowy w Szczecinie, wyrok z 4 marca 2014 r., II Ca 398/13 - dlajurysty.pl
- SM „Kolejarz” w Szczecinie, ogłoszenia o przeglądach instalacji elektrycznej, wrzesień 2026 - smkolejarz.szczecin.pl
To informacja ogólna, nie porada prawna. Stan prawny na 19 października 2026 r.
O autorze
Daniel Pastuszak robi pomiary instalacji elektrycznych w Steramo i podpisuje protokoły. Świadectwa kwalifikacyjne grupy 1: eksploatacja E nr G-1/E/5917/720/26 i dozór D nr G-1/D/5918/720/26. Mierzy miernikiem Sonel MPI-535, protokoły przygotowuje w programie Sonel PE6.
Redakcja: Radosław Borowiecki, Steramo - Automatyczne Nawadnianie, Smart Garden i Smart Home sp. z o.o., Kościno 50B, gmina Dobra. Tel. 455 571 802, kontakt@steramo.pl.